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COMUNE DI ALESSANO
RELAZIONE TECNICA
OGGETTO: PIANO PARTICOLAREGGIATO LOCALITA’ “FRISI” – ZONA C1
(COMPLETAMENTO INSEDIAMENTI ESISTENTI) Art. 20 comma 5 L.R. n° 20/2001 e L.R. n° 56/80
PREMESSA
Nell’abitato di Alessano, ricade una zona non edificata, distinta nel vigente Programma di Fabbricazione zona “C1”, denominata zona “FRISI” che è ubicata in continuità con il tessuto urbano esistente e la maggior parte dei proprietari ha fatto pervenire manifestazione di interesse invitando l’Amministrazione Comunale ad intraprendere tutte le iniziative necessarie per dare attuazione alle previsioni insediative del vigente P. di F., pertanto l’Amministrazione Comunale con Delibera della G.M. N° 25 del 16/02/2004 e successiva Delibera della G.M. N° 33 del 10/03/2004 incaricava l’Ufficio Tecnico Comunale congiuntamente all’ing. Giacomo De Vito, per la redazione del Piano Particolareggiato in zona Frisi.
Inoltre, in adempimento alla normativa nazionale (D.M. 11.03.1988 sez. H) con Delibera della G.M. N° 32 del 07/02/2005 la stessa amministrazione incaricava il geologo dott. Marcello De Donatis per eseguire una relazione geologica a supporto del Piano Particolareggiato zona “C1”, denominata “FRISI”.
INTRODUZIONE
Il Piano Particolareggiato (P.P.) è uno strumento esecutivo del piano generale (Programma di Fabbricazione) in quanto precisa ed esegue le prescrizioni e previsioni in esso contenute.
- Il P.P. delimita il perimetro della zona interessata;
- determina la rete stradale, gli spazi pubblici, e le altre attrezzature di servizio;
- individua la disposizione planovolumetrica degli edifici esistenti e previsti;
- indica gli edifici destinati a demolizione totale o parziale, ovvero specifica gli interventi sugli edifici soggetti a recupero;
- precisa le destinazioni d’uso delle aree e degli edifici;
- precisa le tipologie edilizie e l’arredo urbano;
- detta le norme di attuazione;
- e deve contenere la previsione delle fasi necessarie la sua esecuzione.
Fanno parte del Piano Particolareggiato i seguenti elaborati:
| - |
Tavola 1 |
:
|
Stralcio degli elaborati del P.di F, catastale ed aerofotogrammetrico, |
| - |
Tavola 2 |
:
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Planimetrie di Piano Particolareggiato ridotte alla scala del P.di F, catastale ed aerofotogrammetrico, |
| - |
Tavola 3 |
:
|
Stato di fatto, |
| - |
Tavola 4 |
:
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Rappresentazione del Piano Particolareggiato su mappa catastale ed elenchi delle proprietà, |
| - |
Tavola 4a |
:
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Aree da cedere accordo bonario/esproprio, |
| - |
Tavola 5 |
:
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Piano Particolareggiato con suddivisione in unità di intervento minimo, |
| - |
Tavola 6 |
:
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Studi compositivi e tipologici, profili e sezioni, |
| - |
Tavola 7a |
:
|
Progetti schematici delle urbanizzazioni primarie e secondarie, rete stradale e area a verde, |
| - |
Tavola 7b |
:
|
Impianto di illuminazione, |
| - |
Tavola 7c |
:
|
Impianto idrico e fognante, |
| - |
Tavola 8 |
:
|
Relazione tecnica, |
| - |
Tavola 9 |
:
|
Relazione finanziaria,
|
Il comparto oggetto di studio particolareggiato è individuato nel Programma di Fabbricazione da una zona tipizzata “C1” (completamento insediamenti esistenti), ricadente nel catasto terreni del comune di Alessano al foglio di mappa n. 21 con due porzioni di particelle del fg. 20, confinante a nord con zona “B” già edificata, ad est con strada comunale a servizio di zona “B” già edificata, a sud con zona “E” agricola e con strada comunale a servizio di istituti di istruzione, ad ovest con zona di rispetto viabilità e con strada comunale.
Il comparto è sito a sud-est dell’abitato di Alessano, riguarda diverse proprietà e comprende una superficie complessiva di mq. 49.346 di cui mq. 16.449 di superfici escluse dal piano particolareggiato in quanto già compromesse. Tra queste superfici escluse, rientrano l’Istituto Tecnico Commerciale G. Salvemini, una porzione della palestra comunale, un’area con ivi ubicata una cabina elettrica dell’Enel, e due proprietà private di cui una adibita ad abitazione e l’altra a laboratorio artigianale.
Pertanto, la superficie rientrante nel Piano Particolareggiato ai fini del computo è pari a mq. 32.897.
Al momento della redazione del Piano Particolareggiato, il comparto risulta quasi del tutto frazionato, infatti la ripartizione delle aree tra lotti edificabili, superfici viarie e standards urbanistici (istruzione, aree di interesse comune, spazi pubblici attrezzati, parcheggi) resta quasi del tutto definita dai precedenti tipi di frazionamento redatti per l’individuazione di sedi viarie e lotti dei vari proprietari.
Pertanto lo studio del piano particolareggiato è stato adeguato per quanto possibile alla situazione attuale dei luoghi, adottando la soluzione già definita della rete viaria e dei lotti di proprietà, e individuando le aree da destinare a parcheggi, verde pubblico, attrezzature ecc., definendo la volumetria massima realizzabile sul comparto e l’indice di fabbricabilità fondiario (IFF) comune per i singoli lotti, garantendo così le superfici minime di spazi pubblici prescritte dal DM. 2-4-68 n. 1444, che per le zone omogenee “C” in comuni con popolazione inferiore a 10.000 abitanti fissa una dotazione minima di mq. 12 per 100 mc. di volume vuoto per pieno, che rappresenta la dotazione minima per abitante.
STRALCIO DEL REGOLAMENTO EDILIZIO COMUNALE
DESTINAZIONE
DI ZONA |
Indice
di Fabbricabilità territoriale
mc./mq.
|
ATTREZZATURE |
Destinazione d’uso |
Indice di fabbricabilità fondiaria mc./mq.
|
Superficie minima del lotto mq.
|
Indice di copertura mq./mq.
|
Altezza m.
|
Volume massimo mc. |
Numero dei piani |
Lunghezza max dei prospetti |
Area
per l’istruzione mq./mq. |
Area d’interesse comune mq./mq. |
Spazi pubblici attrezzati mq./mq. |
Parcheggi pubblici mq./mq.
|
ZONA C1
Completamento insediamenti esistenti |
1,80 |
0,045 |
0,022 |
0,090 |
0,036 |
case addossate |
3 |
380 |
0,40 |
8 |
1140
|
2 |
12 |
| 1,50 |
0,037 |
0,018 |
0,075 |
0,030 |
case isolate |
2 |
850
|
0,25
|
8 |
1700 |
2 |
25 |
STRALCIO DEL D.M. 2-4-68 n. 1444
Superficie Standards Urbanistici = 12 mq./abitante di cui:
| ISTRUZIONE
|
:4,0
|
mq./abitante |
| INTERESSE GENERALE |
:2,0 |
mq./abitante |
| VERDE ATTREZZATO |
:4,0 |
mq./abitante |
| PARCHEGGI |
:2,0 |
mq./abitant |
DIMENSIONAMENTO
In base ai calcoli effettuati è risultato che l’indice di fabbricabilità territoriale del comparto interessato è pari a 1,261 mc./mq. (inferiore a 1,80 mc./mq., valore max previsto nel Regolamento Edilizio per le zone “C1” e riferito alle tipologie, adottate in questo piano, di case addossate) e pertanto determina una volumetria realizzabile pari a mc. 41.483,11
(1,261 mc./mq. * mq. 32.897 = mc. 41.483,11)
Per la definizione dei lotti, della relativa cubatura e le aree a servizi da cedere di cui agli standards urbanistici del D.M. 1444/68 si è fatto riferimento all’indice di f. f. pari a 2,10 mc./mq. inferiore al valore max di 3 mc./mq. previsto dal Regolamento Edilizio per le zone “C1” e riferito alle tipologie, adottate in questo piano, di case addossate.
Superficie Standards Urbanistici = 12 mq./100 mc.
mc. 41.483,11*12 mq/100 mc. = mq. 4977,97
di cui:
ISTRUZIONE
|
: |
4,0
|
mq./100 mc.
|
= |
mq. |
1.659,324 |
| INTERESSE GENERALE |
:
|
2,0 |
mq./100 mc. |
= |
mq. |
829,662 |
| VERDE ATTREZZATO |
: |
4,0 |
mq./100 mc. |
= |
mq. |
1.659,324 |
| PARCHEGGI |
:
|
2,0
|
mq./100 mc. |
= |
mq. |
829,662 |
| |
4.977,97.. |
Totale zona da cedere secondo il D.M. 02/04/1968 n.1444
|
mq. |
4.978,00 |
Il calcolo delle superfici da destinare a servizi è stato effettuato tenendo conto delle prescrizioni del D.M. 2-4-68 n. 1444 conformemente a quanto previsto dal Regolamento Edilizio per le zone “C1” nella nota “prescrizioni particolari” TABELLA DEI TIPI EDILIZI.
SUDDIVISIONE DEL COMPARTO
| SUPERFICIE DEI LOTTI |
mq. |
19.751 |
| SUPERFICIE VERDE ATTREZZATO |
mq. |
4.148 |
| SUPERFICIE PARCHEGGI |
mq. |
830 |
STRADE ESISTENTI E DI PROGETTO (compreso marciapiedi)
|
mq. |
8.168 |
| SUPERFICI ESCLUSE |
mq. |
16.449 |
| SUPERFICIE COMPARTO |
mq. |
49.346
|
NORME TECNICHE DI ATTUAZIONE
Le norme tecniche di attuazione per le edificazioni da realizzare nel comparto, sono state realizzate in base alle norme prescritte dal Regolamento Edilizio Comunale per le zone omogenee “C1” ed in base al volume effettivamente realizzabile nel comparto:
| Zona “C1”: |
PIANO PARTICOLAREGGIATO |
REGOLAM. EDILIZIO |
| Superficie minima del lotto |
mq. 384 |
mq. 380 |
| Tipologia |
case addossate |
case addossate |
| ndice di fabbricabilità territoriale |
I 1,261 mc./mq. |
mc. 1,80/mq. |
| Indice di fabbricabilità fondiaria |
2,10 mc./mq. |
mc. 3,00/mq. |
| Indice di copertura |
0,40 mq./mq. |
mq. 0,40/mq. |
| Altezza massima |
ml. 8,00 |
ml. 8,00 |
| Numero dei piani |
2 |
2 |
TIPOLOGIA DEI FABBRICATI
Le tipologie previste dal Regolamento Edilizio Comunale per le zone “C1” sono quelle di case addossate con un massimo di due piani fuori terra con altezza max non superiore a ml. 8,00.
Nel comparto sono previsti complessivamente 42 lotti edificabili, di cui:
- su 33 lotti, dal N° 1 al N° 33, sono state individuate sagome di ingombro massimo per case addossate;
- sui restanti 9 lotti, dal N° 34 al N° 42, trattandosi di porzioni di ridotte dimensioni, alcune prive di affaccio su strada, non sono previste sagome di ingombro massimo e pertanto la cubatura spettante sarà utilizzata sull’adiacente lotto di medesima proprietà ricadente in zona B;
Le sagome di ingombro massimo previste contengono le tipologie edilizie rappresentate nelle tavole allegate, le quali sono solo degli schemi indicativi e potranno essere sostituite con soluzioni planimetriche o architettoniche diverse.
Le sagome di massimo ingombro sono state tracciate tenendo conto delle distanze dai confini e tra fabbricati e pertanto rappresentano solo il perimetro entro cui devono essere ubicate le costruzioni sul lotto e queste ultime dovranno altresì rispettare tutte le altre prescrizioni delle norme tecniche di attuazione.
La lunghezza max dei prospetti sarà proporzionata alla superficie di ogni singolo lotto, come da R.E.C. che per lotto con superficie minima di mq. 380 prescrive una lunghezza max dei prospetti di m. 12.
All’interno delle sagome di massimo ingombro, si potranno realizzare cortili e cavedi aventi le dimensioni minime prescritte dal vigente Regolamento Edilizio Comunale.
TABELLA RIPARTIZIONE DEI LOTTI EDIFICABILI
| LOTTO N. |
SUP. MQ. |
INDICE COPERT. |
I.F.F. |
SUP. COP. MAX |
VOLUME
MAX
|
H.MAX |
1
|
410
|
0.40
|
2.10
|
164,00 |
861,00
|
8.00
|
2
|
410 |
0.40 |
2.10 |
164,00 |
861,00 |
8.00 |
3
|
410 |
0.40 |
2.10 |
164,00 |
861,00 |
8.00 |
| 4 |
410 |
0.40 |
2.10 |
164,00 |
861,00 |
8.00 |
| 5 |
443 |
0.40 |
2.10 |
177.20 |
930,30 |
8.00 |
| 6 |
443
|
0.40 |
2.10 |
177.20 |
930,30 |
8.00 |
| 7 |
443
|
0.40 |
2.10 |
177.20 |
930,30 |
8.00 |
| 8 |
442 |
0.40 |
2.10 |
176,80 |
928,20
|
8.00 |
| 9 |
478 |
0.40 |
2.10 |
191,20 |
1003,80
|
8.00 |
| 10 |
498 |
0.40 |
2.10 |
199.20 |
1045,80
|
8.00 |
| 11 |
547 |
0.40 |
2.10 |
218,80
|
1148,70
|
8.00 |
| 12 |
514 |
0.40 |
2.10 |
205,60
|
1079,40
|
8.00 |
| 13 |
491 |
0.40 |
2.10 |
196,40
|
1031,10
|
8.00 |
| 14 |
453 |
0.40 |
2.10 |
181,20
|
951,30
|
8.00 |
| 15 |
437 |
0.40 |
2.10 |
174,80
|
917,70
|
8.00 |
| 16 |
544 |
0.40 |
2.10 |
217,60
|
1142,40
|
8.00 |
| 17 |
910 |
0.40 |
2.10 |
364,00
|
1911,00
|
8.00 |
| 18 |
774 |
0.40 |
2.10 |
309,60
|
1625,40
|
8.00 |
| 19 |
800 |
0.40 |
2.10 |
320,00
|
1680,00
|
8.00 |
| 20 |
569 |
0.40 |
2.10 |
227,60
|
1194,90
|
8.00 |
| 21 |
444 |
0.40 |
2.10 |
177,60
|
932,40
|
8.00 |
| 22 |
445 |
0.40 |
2.10
|
178,00
|
934,50
|
8.00 |
| 23 |
660 |
0.40 |
2.10 |
264,00
|
1386,00
|
8.00 |
| 24 |
660 |
0.40 |
2.10 |
264,00
|
1386,00
|
8.00 |
| 25 |
495 |
0.40 |
2.10 |
198,00
|
1039,50
|
8.00 |
| 26 |
895 |
0.40 |
2.10 |
358,00
|
1879,50
|
8.00 |
| 27 |
452 |
0.40 |
2.10 |
180,80
|
949,20
|
8.00 |
| 28 |
452 |
0.40 |
2.10 |
180,80 |
949,20
|
8.00 |
| 29 |
384 |
0.40 |
2.10 |
153,60
|
806,40
|
8.00 |
| 30 |
562 |
0.40 |
2.10 |
224,80
|
1180,20
|
8.00 |
| 31 |
563 |
0.40 |
2.10 |
225,20
|
1182,30
|
8.00 |
| 32 |
1338 |
0.40 |
2.10 |
535,20
|
2809,80
|
8.00 |
| 33 |
1161 |
0.40 |
2.10 |
464,40
|
2438,10
|
8.00 |
| 34 |
80 |
0.00 |
2.10 |
0,00
|
168,00
|
8.00 |
| 35 |
67 |
0.00
|
2.10 |
0,00 |
140,70
|
8.00 |
| 36 |
125 |
0.00 |
2.10 |
0,00 |
262,50
|
8.00 |
| 37 |
80 |
0.00 |
2.10 |
0,00 |
168,00
|
8.00 |
| 38 |
83 |
0.00 |
2.10 |
0,00 |
174,30
|
8.00 |
| 39 |
75 |
0.00 |
2.10 |
0,00 |
157,50
|
8.00 |
| 40 |
95 |
0.00 |
2.10 |
0,00 |
199,50
|
8.00 |
| 41 |
107 |
0.00 |
2.10 |
0,00 |
224,70
|
8.00 |
| 42 |
102 |
0.00 |
2.10 |
0,00 |
214,20
|
8.00 |
| |
19751 |
|
|
7.574,80
|
41.477,10
|
|
I PERMESSI DI COSTRUIRE O D.I.A.
I PERMESSI DI COSTRUIRE o DENUNCE DI INIZIO ATTIVITÀ dovranno essere richieste unitariamente dai proprietari dei singoli lotti.
OPERE DI URBANIZZAZIONE PRIMARIA
Gli articoli n. 28 Legge 1150/1942 e n. 8 Legge 765/1967 prevedono, la cessione gratuita delle aree necessarie per le opere di urbanizzazione primaria e secondaria e l’assunzione da parte dei proprietari dei lotti, degli oneri relativi alle opere di urbanizzazione primaria e secondaria in proporzione all’entità ed alle caratteristiche degli insediamenti del Piano.
Le opere di urbanizzazione primaria a carico dei proprietari dei lotti sono le seguenti:
A) Strade residenziali;
B) Pubblica illuminazione;
C) Rete idrica;
D) Fognatura bianca;
E) Fognatura nera.
A) Strade residenziali:
Sono le strade che danno accesso ai singoli lotti e sono state tracciate in prosecuzione delle strade comunali esistenti nei dintorni del comparto; sono composte da una carreggiata a due corsie, della larghezza minima di m. 7,60 esclusi i marciapiedi.
La superficie delle strade, compreso i marciapiedi, dell’intero comparto è pari a mq. 8.168 di cui mq. 4.262 per strade esistenti, mq. 454 per marciapiedi esistenti, mq. 2.470 per strade di progetto e mq. 982 per marciapiedi di progetto.
Le strade di progetto comprendono la parallela di via Colombo con sede stradale in battuto di tufo e mistocava, già costipata, e restanti mq. 1.650 per strade di nuova apertura (prolungamento di via Marconi).
B) Pubblica illuminazione:
L’illuminazione delle strade verrà garantita da n. 14 pali diritti, oltre a 12 pali esistenti, posti ad una distanza media di ml. 25 l’uno dall’altro, con armatura per lampade a luminescenza di vapori di mercurio.
Gli impianti di illuminazione esterna saranno conformi alle disposizioni dell’art. 1 del “Regolamento comunale per il miglioramento dell’illuminazione pubblica e privata esterna”.
C) Rete idrica:
L’approvvigionamento di acqua potabile alle abitazioni del comparto verrà garantito con realizzazione di condotta sotterranea in ghisa sferoidale, completa di pozzetti e saracinesche, collegata alla rete dell’AQP esistente.
Lo sviluppo complessivo della nuova rete idrica è computato in ml. 108,50.
D) Fognatura bianca:
Le acque meteoriche saranno convogliate alla rete di fognatura bianca esistente. Lo sviluppo complessivo della nuova rete di fognatura bianca è computato in ml. 644,40.
E) Fognatura nera:
Lo smaltimento delle acque luride avverrà convogliando i liquami alla rete pubblica di fognatura nera che sarà collegata a quella esistente sulle strade limitrofe. Lo sviluppo complessivo della nuova rete di fognatura nera è computato in ml. 415,80.
OPERE DI URBANIZZAZIONE SECONDARIA
Le opere di urbanizzazione secondaria consistono in tutte quelle attrezzature di interesse comune quali mercati, chiese, parchi, verde attrezzato, biblioteche, scuole dell’obbligo, parcheggi etc.,
Le opere di urbanizzazione secondaria previste nel Piano sono le seguenti:
A) Verde attrezzato, per mq. 4.148,
B) Parcheggi per mq. 830.
A) Verde attrezzato:
Sull’area è prevista la realizzazione di spazi a verde attrezzato con piantumazione di essenze mediterranee e con percorsi pedonali e spazi di sosta arredati con panchine e giochi per bambini. Per l’illuminazione di tali spazi sono previsti n. 13 pali in ghisa a doppio lampione, del tipo “SIENA” della DISANO, con armatura per lampade a luminescenza di vapori di mercurio, in conformità alle disposizioni dell’art. 1 del “Regolamento comunale per il miglioramento dell’illuminazione pubblica e privata esterna”.
L’area per la realizzazione di tali opere è pari a mq. 4.148, comprese le aree a verde attrezzato che fiancheggiano le nuove strade.
B) Spazi di sosta o parcheggio
Sono gli spazi destinati al posteggio degli autoveicoli e sono stati ubicati lungo le nuove strade, con una profondità pari a metri 2.50 tale da consentire la sosta longitudinale alle strade stesse.
Lo sviluppo complessivo della superficie destinata a parcheggio è pari a mq. 830.
ALESSANO, .......................
I PROGETTISTI
UFFICIO TECNICO COMUNALE
____________________________
ING. GIACOMO DE VITO
_______________________
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